租屋情報

買賣不破租賃 贈與 繼承 法拍均適用

租期內不得漲租 提前解約房客可要求違約金

2011年11月26日  蘋果日報

部份未經公證的租約，不受「買賣不破租賃」原則保障，建議租約最好公證，較能保障雙方權益。

【吳苡辰╱台北報導】「房東把房子賣掉了，新屋主會不會把我趕出去？」當房東賣屋或房屋遭法拍，都會出現房屋屋主換人的狀況，房客都會擔心換新屋主後，原本的租屋權益是否受影響。專家表示，《民法》有「買賣不破租賃」原則，多數狀況下房客不須擔心，只要合約未到期，新屋主必須遵照合約內容，房客權益不受影響。

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買賣、贈與、繼承、法拍等狀況，都有可能產生房屋所有權人變更，發生房東換人情形，最常見的仍以賣屋與遭法拍為主。東森房屋總部代書部經理周秉瀛指出，一般租屋都受《民法》第 425條「買賣不破租賃」原則保障，即使屋主換人，但房客仍可依原本租約內容行使權利，即便房東換人，房客也不須擔心。

提前解約可要求違約金

若新屋主希望房客搬走，通常房客可要求1~3個月的緩衝期，房客還可向新屋主要求違約金，若房客不願意提前解除合約，也可要求履行合約，繼續居住到租約到期。東森房屋永和中山加盟店店東張建倫表示，因「買賣不破租賃」規定，多數購屋族不買帶有租約的房子，除非本來就打算買屋收租金的投資客，若新房東要求調漲租金，在租屋合約期限內，房客都可拒絕。

不過，並非所有的租約都適用「買賣不破租賃」原則，《民法》第 425條規定，當未經公證的租屋契約，其租期超過5年或為「不定期租約」時，便不受「買賣不破租賃」原則保障，建議租屋時，租約最好還是要經過公證。

註:

民法425條

出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。

前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。

換房東應留心押金處理

最常遇到的爭議，反而是在租約到期後，房客欲取回押金時，新房東說：「原屋主沒把押金移交給我，你找舊房東拿」，舊房東又說：「押金已經給新房東了」，因此建議，當房東換人，最好還是要重新簽訂合約，或在原合約加註合約到期後，押金應由新房東或舊房東返還，才能避免爭議。

合約到期欲取回押金，或合約提前解除(註:應為提前終止)，欲取回已先繳付的租金，卻不幸遇到新、舊房東相互推託狀況時，依據最高法院判例：當舊房東並未將押金與租金移轉給新房東時，新房東不具有返還該押金與租金的義務。因此當新、舊任房東相互推託，卻拿不出證明時，房客原則上仍應找舊房東追討押金。

http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article//20111126/33842479

註: 最高法院基於民法第四百二十一條對於租賃契約之定義，並不當然附有押租金(保證金)為由，認為押租金契約為「租賃契約」外之另一契約(七二台上四八八五判例)(司法院院字一九○九號解釋)。惟押租金契約既係擔保出租人之租賃債權而存在，而押租金之抵充返還，亦視承租人在租賃契約下有否欠租而定，據此，其性質應為從契約，而繫於主契約(租賃契約)，具發生及消滅上從屬之性質。押租金契約是否隨同民法買賣不破租賃之規定而隨同移轉給第三人(新房東)？涉及承租人屆時應向何人返還押租金，以及受讓人作為新之出租人，其租賃權擔保之問題，我國實務及學說大致有三種不同之見解：

一、押租金契約關係由受讓人當然承繼說：早期實務及學者(史尚寬，鄭玉波)認為租賃物之受讓人(新房東)，基於押租金(保證金)為租賃契約之一部(二四院字一二六六解釋)或為其從契約，於新舊房東買賣租賃物時，新房東當然承繼押租金契約之移轉，而不問其是否知悉買賣時新房東受有押租金或自買賣價金中扣除，皆承擔負返還押租金義務之風險，旨在保障承租人。

二、押租金契約關係不當然由受讓人承繼說：我國實務見解後來改採此說。因押租金既為另一契約，不當然包含在租賃契約之內，且押租金契約乃要物契約，出租人未將押金交付受讓人時，受讓人(新房東)並不當然隨租賃契約之移轉而承繼押租金契約，此說漸為實務及學者所採。

三、債權質權轉化說：基於民法第二百九十五條，押租金之擔保應隨同租賃債權移轉之觀點，讓與人(舊房東)應將押租金轉付於受讓人(新房東)。即先將以押租金為標的之讓與擔保，在其隨同租賃契約法定移轉時，轉化(第一次轉化)為以押租金返還請求權為標的之債權質權，即在轉付前，以權利質權之型態存在；轉付於受讓人時，再將該債權質權轉化(第二次轉化)為以該押租金為標的之讓與擔保。承租人於受讓人自讓與人處取得押租金時，亦對受讓人取得押租金返還請求權。

《參考資料》吳秀明，〈租賃〉，民法債編各論(上)，元照出版，頁418~422。